本文来源：时代周报 作者：张玄静土宠创意 “在一个门派中，如果有人夺了面子，就必须有人背上叛国的罪名。面子上不能沾染灰尘，如果流血了，就必须维持里子。如果不能维持，面子上有漏气，那么，宗门就会被灭，家族就会被灭。”电影《一代宗师》里有句台词。目前，实正控股（601155.SH）的情况似乎也符合这条线。近年来房地产行业的调整剧烈，曾经的大型民营房地产企业能够保持尊严的屈指可数，西正控股就是其中之一。在创始人王振华之子王晓松的带领下，世正控股一直保持着“连续8年正经营现金流”和“零违约”的记录。尤其是今年成功发行美元债，使我是近三年来第一家在境外资本市场恢复放贷的民营房地产企业。他还被描述为市场上的“优等生”。然而，9月下旬的两则公告让世正控股的“认识”曝光。 9月30日，新城控股公布了《修订后的2024年年报公告》，新城越服务也公布了调查结果。声明指出，新城控股于2023年和2024年向新城悦服务有限公司（01755.HK）借款近70亿，以满足短期融资需求。此前，双方对此事均保持沉默，新条学甚至人为删除了关联交易记录。现任新城悦服务及新城控股董事为王振华先生。王振华领导下的“新城体系”拥有新城控股、新城欢乐服务、新城发展（01030.HK）三个上市平台。其中，王振华先生设立的家族信托拥有新城发展和新城欢乐，新城发展拥有新城控股67.2%的股份。调查公告表明，贷款事件以涉案人员被解职而告终，但同时也揭开了世善控股光鲜外表背后隐藏的真相。毫无疑问，公司的“内幕”暴露了。他通过欺诈借款近 70 亿美元挽回了面子。借贷事件被发现后，海山控股仅修订了2024年年报，将年报中“向关联方拆借资金”部分的内容从“不适用”修改为“我于2023年、2024年向关联方海山悦服务借款18亿元、51.7亿元”。 Shinjogaku Service 公布了由独立法务会计师 Furui Meijin 的会计办公室（以下简称“富井名人”）出具的详细调查报告简称“古井名人”）。调查报告指出，2023年和2024年，在新城控股员工的主动要求下，新城欢乐服务分别向新城控股提供了18亿元和51.7亿元的贷款。该资金由Shinshiro Holdings高管和时任Shinshiro Yue Services首席执行官杨波先生协调，并得到了几名Shinshiro Yue Services员工的支持。具体来说，杨波命令财务管理中心总经理使用定制的纸质审批表进行资金划拨，不经过SAP系统的内部审批流程。随后，财务管理中心主任命令财务管理中心的工作人员要从SAP系统中删除转账记录。对于上述调查结果，新城越服务董事会声明如下。杨波先生将于20年9月30日解除其首席执行官和首席运营官职务25. Shinjo Holdings 的相关管理人员有哪些？新城控股是否对借入的资金支付利息？公告中没有透露 Shinjo Gake Service 和 Shinjo Holdings 的信息。对此，《时代周报》记者向西正控股发送了有关上述话题的采访摘要，但截至本文撰写时尚未收到回复。被视为“优等生”的新城控股为何在2023年和2024年借入非法资金？ FreeMother认为，2020年以来，房地产开发行业进入调整阶段，2023年房地产企业将面临尤为严峻的现金流压力。“‘放心交付’的融资要求、项目公司资本限额更严格、银行贷款审批与实际配置错配，西正控股难以灵活配置资本资源，必须依靠短期贷款弥补融资缺口。” 获取新的真实电子另据报道，记者询问发现，2022年底至2024年底，西正控股的无限制现金短期负债率迅速下降，分别为0.69、0.6和0.53。该指标是房地产公司偿债能力的重要指标，数值越低，公司短期偿债压力越大。根据Frimazar调查， 上述关联融资交易约70亿元，主要用于偿还西正控股债务及支付建设合同费，确保房产顺利交付。但新城控股并未长期保留上述借入资金。其余资金均在当月划转返还，2023年除外，次月返还。然而，从 结果，新城控股这两年在保住面子的情况下，新城控股不知名管理团队中的一员，杨波先生。海山控股2023年、2024年已按计划偿还境内外公开市场债券107.45亿元、52.62亿元，至今保持着“零违约”的尊严。尽管融资继续“破冰”，但财务目的仍然面临压力。事实上，新城控股努力维护的诚信对其筹集资金起到了很好的作用。 2023年至2025年至今，新城控股境内公开市场融资一直步入正轨。其中，海山控股2023年发行了4只境内债券、1只美元债和2只ABS，总发行规模超过48亿元。 2024年，海山控股再发行三期债券，发行总额达29.2亿元。 2025年，海山控股将再发行两期境内债券，发行规模分别为10亿元和9亿元，票面利率分别为2.68%和3.29%。今年五月今年，中诚信国际评级机构在债券跟踪评级报告中宣布，世正控股是商业地产行业的“第二支箭”，并指出，世正控股是贷款新规等利好政策的最大受益者之一。此外，实正控股2025年海外债券发行也成功破冰。6月，实正控股母公司西正发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，票面利率11.88%，成为首家在海外债券市场恢复融资的民营房地产企业。近三年有海外资本。三个月后，麦德龙控股的境外子公司NEW METRO GLOBALIMITED也完成了境外发行无抵押固定利率债券，名义利率为11.88%，发行总额为1.6亿美元。票面利率11.88%，是新城体系发行的美元债中票面利率最高的。此前最高票面利率为2013年和2014年发行的两支五年期债券，票面利率为10.25%。与行业不同的是，尽管融资渠道不断拓宽，但西正控股仍面临资金压力，缺口不断拉大。最新财报显示，截至2025年6月30日，启源控股合并有息债务余额为5227.6万元。其中，到期日在一年以下的债务135.5亿元，到期日在一年以上的债务387.26亿元。但同期，海神控股拥有财政资金91.83亿元，其中受限财政资金32.1亿元，可自由支配资金约59.82亿元，难以覆盖短期债务。非受限短期负债率为0.42，而2024年底为0.53。供应链基金方面，截至2025年6月末，新城控股ings的未偿余额为389.77亿元，其中逾一年的款项为65.08亿元，较2024年底的57.02亿元有所增加。Holdings解释称，这些款项主要是尚未到达付款节点的项目付款，包括集团为保证质量而延期的项目尾款，以及根据项目进度估算的项目进度款。 “回血”能力减弱，吴跃光的房贷利率超过了80%。值得注意的是，新城控股自身的“回血”能力也有所下降。新城控股始终坚持“住宅+商业”的双轮驱动战略，以销售房产等为主要收入来源，以物业管理及租赁业务作为收入的重要补充。中诚信在5月发布的报告中指出，在当前市场环境下，低能耗城市普遍存在很难买到。公司土地充裕的一些二线城市，如昆明、重庆、贵阳、青岛等，正面临房地产市场容量快速下降、去库存压力加大的情况。考虑到公司短期内可能继续专注于出售现有项目，公司未来的销售和利润可能仍面临压力。半年报数据显示，新城控股同期完成合同销售103.3亿元，同比下降56.15%。公司合同销售面积为133.5万平方米，较上年下降59.08%。新城控股2025年上半年总营收221亿元，同比下降34.82%。归属于母公司净利润8.95亿元，同比下降32.11%。尽管公司经营活动产生的现金流量净额仍为正，但同比下降86.31%至从去年同期的20.88亿元增加到2.86亿元。从这个意义上说，西正控股解释称，商业业绩恶化的主要原因是交付房产收入和交付项目毛利润下降。第三季度情况并没有改善。三季报显示，截至9月底，公司已累计销售约一份合同。 50.5亿元，比上年减少52.72%。累计单宗销售面积约为195.91万平方米，同比下降54.60%。积极的一面是，“碴石”商业管理业务表现良好。 2025年上半年，海山控股房地产租金及管理收入64.2亿元，同比增长10.66%。公司所属无yaku广场的乘客总数达到9.5亿人次，比上年增长约16%，入住率达到97.8%。此外，公司今年1-9月累计租金收入达到980.7万元，较去年同期增长约10.83%。在“养血”能力减弱的情况下，外部融资对于实正控股缓解流动性压力显得更为重要。除了发行债券外，经营性房地产融资也是西正控股的重要手段之一。海山控股计划于2023年、2024年和2025年上半年分别新增约140亿元、205亿元和44.8亿元以吾悦广场担保的经营性房地产贷款和其他融资。不过，据BondD债券研究团队分析，2025年上半年末，公司吾悦广场受限抵押贷款比例达到约87.68%，剩余非限制部分按房贷利率50%预计再融资74.86亿元。团队认为，整体而言，短期内实正控股的债券赎回压力较小，但值得注意的是，其融资过于依赖吾悦广场，且依赖发行高成本的外国债券进行债务续展。此次，关联方输血操作被曝光，公司内部管理问题充分暴露，证券报告的可获取性降低，资金流问题明显变得紧迫。当然，此次事件也可能成为新城控股和新城服务“断骨解毒”的契机。未来，企业监管和内控将不可避免地更加严格。但行业仍处于深度调整期，时正控股能否船舶在王晓松的带领下能够继续保持“零违约”记录。
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